Pendahuluan
Dewan Rakyat akan bersidang semula pada 24 September 2012. Isu
perumahan merupakan antara isu dasar yang akan menjadi tumpuan
Belanjawan 2013. Lantaran itu, penulisan Kajian Politik untuk Perubahan
(KPRU) kali ini memberi tumpuan kepada masalah rumah mampu milik dengan
meninjau skim perumahan berkaitan di Malaysia dan Singapura.
Dalam usaha untuk membantu rakyat Malaysia mempunyai keupayaan untuk
memperolehi rumah mampu milik, kerajaan Barisan Nasional (BN) di bawah
pentadbiran Perdana Menteri, Datuk Seri Najib Tun Razak melancarkan
beberapa program perumahan untuk membantu rakyat Malaysia menyelesaikan
kemelut ini. Di antara program-program perumahan yang dilaksanakan oleh
kerajaan BN ialah Skim Rumah Pertamaku (SRP), Projek Perumahan Rakyat
1Malaysia (PR1MA) dan Rumah Mesra Rakyat 1Malaysia (RMR1M).
Pelbagai program perumahan telah dilancarkan, namun kejayaan
program-program perumahan tersebut terbantut dan menimbulkan beberapa
persoalan isu perumahan penting, antaranya termasuk masalah rumah
terbengkalai, pelaksanaan konsep jual dan bina, peningkatan harga bahan
binaan, serta kuasa membeli rakyat Malaysia yang masih berada pada tahap
yang rendah.
Kuasa membeli rakyat Malaysia dikatakan masih berada pada paras yang
rendah apabila hampir separuh daripada 1,642 pemohon skim SRP[2]
didapati tidak layak untuk menerima pinjaman dari bank untuk membeli
rumah di bawah SRP. Ini berikutan industri perbankan mendapati mereka
yang mempunyai gaji pendapatan sebanyak RM3,000 dan ke bawah gagal untuk
melayakkan diri untuk mendapat pinjaman bernilai RM400,000 kerana dalam
skim pembayaran semula pinjaman sebanyak 80 peratus, pemohon perlu
membayar deposit sebanyak RM80,000 dan kebanyakan pemohon di bawah skim
ini tidak mempunyai kemampuan dari segi kewangan untuk membayar deposit
mahupun bayaran bulanan pinjaman tesebut.
Manakala bagi peningkatan harga bahan binaan perumahan pula,
syarikat-syarikat pengeluar simen dalam negara mengumumkan peningkatan
harga dalam harga simen daripada RM16.50 kepada RM17.50 bagi satu beg
simen seberat 50 kg[3]. Hanya satu syarikat di Sarawak yang akan
mengekalkan harga simen. Peningkatan harga simen ini pula telah
mengakibatkan peningkatan harga rumah contohnya di Pulau Pinang di mana
harga hartanah di Pulau Pinang dijangka meningkat sebanyak 5 peratus
hingga 10 peratus. Ini berikutan 60 peratus hingga 80 peratus[4] bahan
binaan terdiri daripada bahan binaan berkaitan dengan penggunaan simen.
Ini sejajar dengan kenyataan media Persatuan Pemaju Hartanah dan
Perumahan Malaysia (REHDA)[5] yang menyatakan peningkatan harga simen
akan mempengaruhi kenaikan harga rumah. Lantas, peningkatan harga bahan
binaan ini akan mewujudkan jurang di antara rakyat Malaysia
berpendapatan sederhana dan rendah dengan rakyat Malaysia yang
berpendapatan tinggi dalam keupayaan memiliki rumah mampu milik dalam
pasaran perumahan yang kian melambung. Ini mengambil kira bahawa sebuah
rumah yang dibina di Perlis dan Lembah Klang yang menggunakan bahan
binaan sama akan mengalami perbezaan harga tinggi. Rumah yang dibina di
Perlis mungkin akan berharga RM250,000, manakala sebuah rumah yang
dibina di Lembah Klang, contohnya di kawasan KLCC akan berharga RM1
juta. Peningkatan harga bahan binaan ini akan meningkatkan lagi jurang
tersebut.
Ini berikutan peningkatan harga pembinaan pada tahun 2011 sebanyak 10
peratus akibat daripada peningkatan inflasi dan harga bahan binaan
serta cukai import yang tinggi.[6] Kenaikan harga hartanah ini telah
menyebabkan beberapa syarikat pemaju mengalami kenaikan dalam keuntungan
pada kadar 18 peratus[7] lebih tinggi daripada keuntungan projek-projek
pembinaan mereka. Ini pula dapat mencerminkan bahawa rakyat Malaysia
yang menampung keuntungan syarikat-syarikat pemaju berkaitan.
Pasaran hartanah di Sabah dan Sarawak tidak terlepas daripada kemelut
kenaikan harga bahan binaan. Walaupun kerajaan telah melaksanakan had
harga maksimum[8] bagi rumah harga rendah di Sabah dan Sarawak sebanyak
RM50,400 berbanding had harga maksimum di Semanjung sebanyak RM42,000,
harga pasaran bagi jenis perumahan lain melambung tinggi. Peningkatan
harga bahan binaan di Semanjung akan meningkatkan lagi harga pasaran
perumahan di Sabah dan Sarawak, lantas menjauhkan lagi jarak jurang di
antara masyarakat di Sabah dan Sarawak dengan Semenanjung dari segi
kemampuan kewangan untuk memiliki rumah mampu milik.
Projek Perumahan Menemui Kegagalan
Projek-projek perumahan yang dilancarkan oleh Najib untuk
menyelesaikan kemelut perumahan dalam negara merangkumi Skim Rumah
Pertamaku (SRP), Projek Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA) dan Rumah
Mesra Rakyat 1Malaysia (RMR1M).
Jadual 1: Skim-Skim Perumahan Malaysia
|
Skim Rumah Pertamaku (SRP)[9] |
Projek Perumahan Rakyat 1Malaysia (PR1MA)[10] |
Rumah Mesra Rakyat 1Malaysia (RMR1M)[11] |
|
Dilancarkan pada 8 Mac 2011[12] |
Dilancarkan pada 4 Julai 2011 |
Nama sebelum ini: program Rumah Mesra Rakyat.[13] |
|
Pembeli rumah pertama |
Pembeli rumah pertama. |
Pembeli rumah pertama. |
|
Umur tidak lebih dari 35 tahun |
- |
Berusia dalam lingkungan 18-65 tahun. |
|
Pendapatan kasar tidak melebihi RM3000 sebulan dan pendapatan kasa peminjam bersama tidak melebihi RM6000 sebulan. |
Terbuka kepada semua rakyat Malaysia yang bekerja di sektor awam, swasta dan bekerja sendiri. |
Pendapatan isi rumah dari RM3,000 dan ke bawah. |
|
Nilai minimum hartanah RM100,000. |
Nilai minimum hartanah RM150,000[14]. |
Rumah-rumah RMR1M dibina menggunakan teknologi Industrialised Building System (IBS). |
|
Nilai maksimum hartanah RM400,000. |
Nilai maksimum hartanah RM300,000[15]. |
- |
|
Pinjaman 100 peratus dari bank, pembayaran semula selama 30 tahun. |
Pinjaman 105 peratus dan 5 peratus bagi insurans dan yuran S&P. Pembayaran semula selama 30 tahun. |
- |
|
Pembeli mestilah menghuni kediaman berkenaan. |
- |
Rumah tersebut usang dan tidak lengkap. |
|
Sehingga Mac,[16] daripada 1,709 permohonan, hanya 399 diluluskan. 1,118 permohonan ditolak atas pelbagai masalah. |
Unit-unit akan dijual pada harga murah tetapi unit tersebut akan
mengalami kesusutan nilai berbanding hartanah yang tidak
disubsidikan.[17] |
- |
Jadual 1 menerakan skim-skim perumahan yang dilancarkan dengan agenda
untuk membantu rakyat Malaysia memperolehi rumah mampu milik bagi diri
sendiri dan keluarga. Persoalan tuntutan keadilan perumahan di Malaysia
timbul berikutan persoalan keberkesanan projek-projek perumahan yang
dilancarkan ini dalam menyelesaikan kemelut perumahan Malaysia.
Tatkala pada hari ini, skim perumahan SRP dibuka kepada seluruh
negara, berbanding dengan skim PR1MA di mana projek-projek perumahannya
terhad[18] kepada beberapa tempat seperti di Putrajaya, Seremban,
Cyberjaya, Bandar Tun Razak Cheras, Sungai Besi Kuala Lumpur dan
beberapa kawasan di Selangor. Negeri-negeri seperti Sabah dan Sarawak
pula masih tidak dapat merasai kebaikan yang diajukan oleh skim-skim
perumahan di Semanjung ini. Maka timbul dakwaan tiada keadilan bagi
Sabah dan Sarawak kerana masih terperangkap dalam kemelut perumahan yang
berharga melangkaui kemampuan rakyat biasa Sabah dan Sarawak.
Malah jumlah tunggakan bayaran hutang bulanan bagi RMR1M sehingga
Julai 2012[19] telah mencecah RM11.7 juta yang terkumpul sejak tahun
2002. Tunggakan hutang ini berdasarkan kategori penerima yang tidak
membayar jumlah bulanan lebih daripada tiga bulanan dan menjangkau lebih
setahun. Persoalan yang timbul ialah sejauh mana usaha Syarikat
Perumahan Negara Bhd (SPNB) dalam mengutip hutang-hutang tersebut?
Kegagalan dalam pembayaran semula menandakan para pemohon tidak layak
dari segi kewangan untuk memohon rumah di bawah RMR1M tetapi masih
diberikan rumah.
Di mana skim perumahan SRP telah menunjukkan kegagalan untuk membantu
golongan muda dalam usaha membeli rumah pertama mereka, PR1MA dan RMR1M
pula dilancarkan dengan kekurangan butir-butiran mengenai skim tersebut
di samping kekurangan maklumat mengenai syarat-syarat permohonan telah
menandakan bahawa Kerajaan BN tidak bersedia untuk menyelesaikan kemelut
perumahan secara sistematik dan cekap.
Tiada keadilan apabila dalam kejadian projek perumahan PR1MA gagal
untuk disiapkan oleh Korporasi PR1MA, tiada kepastian mengenai pihak
mana yang akan bertanggungjawab ke atas kegagalan tersebut.[20] Nescaya,
rakyat yang akan menanggung kegagalan tersebut dengan wang rakyat
digunakan untuk menyiapkan projek perumahan tersebut. Di sebalik
memperolehi rumah-rumah mampu milik yang sesuai, rakyat Malaysia
dibebani dengan kemungkinan wang mereka digunakan untuk menyelesaikan
masalah ekoran kelemahan kerajaan. Jurang dalam pelan pelaksanaan
skim-skim perumahan kerajaan BN menonjolkan suatu kelemahan yang
mempunyai implikasi besar kepada Malaysia, iaitu, tiada kajian
terperinci yang dilakukan sebelum skim-skim ini dilancarkan.
Perbandingan Projek Perumahan Singapura dan Malaysia
Dalam membicarakan masalah perumahan, Singapura mungkin merupakan
jiran terdekat yang dapat dijadikan contoh oleh Malaysia. Lembaga
Pembangunan dan Perumahan Singapura atau HDB ditubuhkan pada 1 Februari
1960[21] dengan misi menyediakan perumahan awam berkualiti dan
berpatutan. Kejayaan HDB terletak pada kejayaan kerajaan Singapura
menyediakan perumahan kepada golongan miskin yan terdiri daripada 20
peratus isi rumah[22] di Singapura. Seharusnya, kerajaan Malaysia
pimpinan Najib mencontohi atau membandingkan kejayaan kerajaan Singapura
sebelum menuntut kejayaan projek-projek perumahan beliau. HDB merupakan
projek kelahiran parti politik People’s Action Party (PAP) selepas
parti tersebut mula berkuasa sebagai parti politik pemerintah
Singapura[23]. Pada mulanya, HDB merupakan suatu projek untuk
menyelesaikan kemelut kekurangan perumahan dan ianya mempunyai tempoh
masa selama lima tahun untuk dijayakan.
Namun selepas empat dekad, HDB telah membina lebih 800,000 rumah flat
kepada kira-kira 85 peratus populasi Singapura. Di antara perbezaaan
kejayan projek perumahan Najib dan projek perumahan HDB ialah HDB
membenarkan mereka yang berpendapatan rendah untuk menyewa rumah hak
milik HDB; di samping itu, rakyat tua juga disediakan apartmen studio
yang direka khas dengan persekitaran mesra warga tua.[24] Perbezaannya
tidak terhenti di situ. Kadar penyewaan flat-flat HDB ini juga
bergantung kepada gaji pendapatan bulanan penyewa[25], lantas tidak
membebani rakyat Singapura, terutamanya mereka yang mempunyai gaji
pendapatan rendah. Dalam menjamin kemampanan, kebersihan dan keselamatan
di kawasan-kawasan perumahan HDB ini, HDB mendesentralisasikan kuasanya
kepada majlis perbandaran[26] untuk memberikan kuasa kepada para
penduduk kawasan perumahan HDB terhadap penentuan keadaan kebersihan,
kemampanan dan keselamatan kawasan perumahan mereka.
Sebagai usaha kerajaan Singapura memberikan peluang kepada rakyat
Singapura tidak kira jumlah pendapatannya dalam memiliki rumah mampu
milik, pinjaman cagaran bukan sahaja perlu berada pada kadar yang mampu
ditanggung oleh para peminjam, ianya juga perlu bersifat daya maju
kepada pemberi pinjaman dan bertindak sebagai sumber hasil kepada sektor
perumahan. Antara dasar HDB membantu isu rumah yang berpendapatan
rendah adalah seperti berikut[27]:
Penjualan rumah flat kepada penyewa yang sedia ada pada kadar diskaun dengan 100 peratus pembiayaan.
HDB membeli balik flat tiga bilik dari pasaran terbuka untuk menjual
pada harga bersubsidi kepada keluarga yang mempunyai pendapatan kurang
daripada $1500 ( subsidi adalah sebanyak $50,000 untuk setiap flat tiga
bilik).
Penjualan flat empat bilik dengan kawasan lantai sedikit kecil dan siapan yang lagi ringkas.
Penyewa yang memohon untuk flat empat bilik di bawah Sistem
Pendaftaran Flat diberi permulaan awal selama enam bulan berbanding para
bukan penyewa dalam pemberian flat. Syarat kepada ini ialah para
penyewa hendaklah merupakan pembeli kali pertama dan menduduki flat
sewaan mereka sekurang-kurangnya lima tahun.
Skim sewa dan beli akan membenarkan keluarga dengan pendapatan
bulanan yang rendah di antara $800 hingga $1,500 untuk pada awalnya
menyewa dan kemudian membeli flat yand disewakan itu.
Ianya dapat dilihat melalui skim HDB ini, rakyat Singapura
terutamanya mereka yang berpendapatan bulanan rendah tidak dibebani
dengan kadar pinjaman tinggi serta di bawah skim ini, walaupun mereka
menyewa atau membeli rumah mampu milik, kawasan rumah tersebut
dipastikan bersih, mampan dan selamat melalui Majlis Perbandaran kawasan
perumahan tersebut.
Seperti yang dipetik menerusi kata-kata Dr Koon Hean Cheong, CEO, Lembaga Pembangunan dan Perumahan (HDB) Singapura[28]:
“No government has enough money, but you need to decide what is
most important to you, and you will make the right choices if you look
very long-term. If you look very short-term and worry about the next
election, you may not make the right choice. In Singapore, we have not
spent money on things that do not help the country or the economy, and
we have been quite disciplined.”
Terjemahannya berbunyi:
“Tiada kerajaan yang mempunyai dana mencukupi tetapi anda perlu
memutuskan perkara yang paling penting kepada diri anda, dan anda akan
melakukan keputusan yang betul jika anda merancang secara jangka
panjang. Jika anda merancang pada jangka pendek dan bimbang dengan
pilihan raya akan datang, anda tidak akan melakukan keputusan yang
sewajarnya.”
Untuk menjayakan rancangan menyelesaikan masalah perumahan, suatu
rancangan jangka panjang perlu dilakukan. Dan ianya bukan sahaja
melibatkan pelancaran projek-projek perumahan yang tidak mendapat
sambutan daripada warganegara, tetapi juga kegagalan projek-projek
perumahan tersebut dalam mencerminkan keadaan sebenar pasaran perumahan
dan keadaan sebenar ekonomi negara serta taraf hidup melampau yang
terpaksa ditanggung oleh rakyat Malaysia.
Ini merupakan suatu pengajaran yang boleh diambil oleh kepimpinan
negara ini. Di sebalik melancarkan projek perumahan dan menggalakkan
pembangunan yang mengutamakan para pemaju, pelabur dan kerajaan, adalah
wajar untuk projek perumahan dan pembangunan kini dilaksanakan dengan
menjaga keperluan dan kepentingan rakyat Malaysia, terutamanya golongan
berpendapatan rendah. Di samping menggalakkan pembangunan mampan dan
memberi peluang kepada semua rakyat Malaysia tidak kira status dan kuasa
membeli untuk memperolehi rumah idaman sendiri.
Penutup
Menurut kata Dr Vivian Banakrishan, Menteri Alam Sekitar Singapura[29],
“Build the most beautiful city you can. Plant as many threes as
you can. Invest in the latest technology. Conserve energy, water and
resources. And find a way to have an honest, competent and visionary
leadership.”
Terjemahannya berbunyi:
“Bina bandaraya yang paling cantik. Tanam sebanyak pokok yang boleh.
Melabur dalam teknologi terkini. Jimatkan tenaga, air dan sumber yang
ada. Dan cari cara untuk memperolehi kepimpinan yang paling jujur,
berwibawa dan berwawasan.”
Kepimpinan yang jujur, berwibawa dan berwawasan akan memastikan hak
para pembeli akan terlindung dari kerakusan para pemaju. Ianya juga akan
memastikan segala pembangunan terutamanya pembangunan projek perumahan
akan dilakukan dengan mengutamakan kemampanan dan turutan terhadap
perundangan yang sedia ada.
Penyelesaian kepada masalah pembangunan projek perumahan di Malaysia
tidak terhenti di sini sahaja. Konsep BDJ bukanlah satu-satunya
penyelesaian terhadap masalah pembangunan projek perumahan di Malaysia.
Negara jiran kita, Singapura telah membuktikan dengan perancangan yang
teliti, lebih daripada 70 peratus rakyat mereka, tidak kira gaji
pendapatan mempunyai kuasa membeli yang tinggi untuk memperolehi rumah
yang diidamkan. Perancangan yang berteraskan keperluan rakyat Malaysia
perlu diutamakan.
Oleh itu, ianya dapat dikatakan bahawa projek-projek perumahan Najib
menemui kegagalan kerana pertimbangan dibuat untuk tujuan politik dan
untuk memuaskan kehendak para pemaju dan bukannya keperluan rakyat
Malaysia. Kerana kehendak golongan yang berpendapatan tinggi diutamakan
dan keperluan golongan yang berpendapatan rendah tidak diendahkan.
Kerana perundangan mengenai pelaksanaan projek perumahan memang sedia
ada tetapi penguatkuasaan terhadap undang-undang ini tidak dilaksanakan.
Kerana perancangan dilakukan untuk memuaskan jangka masa yang pendek
dan bukannya jangka masa yang panjang.
Persoalan yang timbul ialah sampai bilakah situasi ini dibenarkan
berlangsung? Sebagai kerajaan yang mentadbir, keperluan rakyat tidak
kira status dalam masyarakat mahupun jumlah gaji pendapatan bulanan
perlu dipertimbangkan. Kawasan perumahan yang tidak bersih, tidak
selamat, kualiti perumahan yang buruk, projek perumahan terbengkalai
akan membawa kepada lagi banyak isu ketidakadilan sosial dalam
masyarakat, lantas, menjarakkan lagi jurang di antara golongan yang
berada dengan golongan sederhana dan miskin. Maka, cita-cita untuk
mencapai sebuah negara maju akan tinggal sebagai retorik kerajaan Najib
kerana masalah seperti perumahan masih gagal untuk diselesaikan 55 tahun
selepas kemerdekaan dan kita berada di era globalisasi di mana kita
digalakkan untuk menggunakan kreativiti dan inovasi untuk memajukan dan
membangunkan masyarakat dan negara.
Tiada ulasan:
Catat Ulasan